¿QUÉ ESTABLECE LA NUEVA LEY DE LEASING INMOBILIARIO Y ALQUILER-VENTA?
Mediante Decreto Legislativo se estableció el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda especial y facultativo para la promoción, facilitación y seguridad jurídica del arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda; así como promover la inversión en la construcción de inmuebles destinados al arrendamiento para vivienda, en el marco de la política de Estado de reducción del déficit cualitativo y cuantitativo de viviendas en el país.
Así lo ha dispuesto el Decreto Legislativo Nº 1177, publicada en el diario oficial El Peruano el 18 de julio de 2015.
La norma se aplica de manera específica, al arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda y a los contratos que se suscriban a su amparo.
Se crea el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) a cargo y bajo la administración del Fondo MIVIVIENDA S.A. - FMV, el RAV, en el que se registra electrónicamente: a) Los contratos contenidos en los FUA (Formulario único de Arrendamiento), FUAO (Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra) y FUAL (Formulario único de Arrendamiento –Financiero -Leasing), remitidos por los Notarios o Jueces de Paz Letrados, de ser el caso, cuyas firmas certifiquen, así como su prórroga, de corresponder; b) Las resoluciones judiciales que ordenen el desalojo que se emitan en los Procesos Únicos de Ejecución de Desalojo regulados en el presente Decreto Legislativo; para lo cual, además de notificar de manera regular a las partes, el Juzgado de la causa comunicará estas resoluciones al RAV.
Se establece además que el Notario intervendrá en los siguientes casos: a) Certificación de firmas en los Formularios; b) Expedición de copia certificada de los Formularios; c) Certificación de firmas ante la prórroga del contrato, en los casos que corresponda; d) Remisión de copia certificada de los Formularios al RAV; e) Extender el acta notarial protocolizada o de la escritura pública conforme a los supuestos previstos en el presente Decreto Legislativo.
El Notario debe verificar la identidad de las personas que suscriban los Formularios, mediante el Sistema de Identificación por Comparación Biométrica. Asimismo, es responsabilidad del Notario enviar al RAV los contratos referidos en el numeral 4.1 del artículo 4 así como llevar un Registro extraprotocolar de los Formularios cuyas firmas haya certificado, de tal manera que obre en su poder un original del Formulario. En dicho Registro extraprotocolar se anotará en orden cronológico la fecha de suscripción, los intervinientes y la fecha de remisión del documento al RAV.
En defecto de Notario, se puede acudir al Juez de Paz Letrado para los fines del presente artículo.
En cuanto a los pagos, el Arrendador debe indicar la cuenta de abono (número, tipo y moneda de la cuenta), en una empresa del sistema financiero autorizada por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP - SBS, en la que el Arrendatario debe abonar, al inicio del Contrato, el importe que haya acordado con el Arrendador en calidad de garantía por los eventuales daños al inmueble, y, mensualmente, la renta o cuota convenida y los siguientes conceptos complementarios, según lo acuerden el Arrendador y el Arrendatario en el respectivo contrato: (i) Cuota mensual ordinaria de mantenimiento. (ii) Cuota mensual asignada al Inmueble por servicio de agua. (iii) Cuota mensual del seguro por riesgo de pérdida, en los casos previstos en el Título II del presente Decreto Legislativo. (iv) Otros conceptos definidos como tales en el correspondiente contrato.
1. El monto total que el Arrendatario, a través de un único pago, abonará mensualmente en la cuenta del Arrendador, comprende el pago de la renta o cuota convenida y de los conceptos complementarios, en el caso de estos últimos, conforme hayan pactado las partes.
2. Una vez abonados los conceptos complementarios en la cuenta, conforme a lo indicado en los numerales precedentes, el Arrendador es responsable de su pago al órgano, entidad o empresa que corresponda, según sea el caso.
3. El importe entregado en garantía es usado por el Arrendador para reponer, a la terminación del Contrato, de ser el caso, las condiciones del inmueble arrendado en el estado en que se entregó, salvo por el deterioro derivado de su uso ordinario. Asimismo, puede ser usada, en segundo orden, al pago de sumas adeudadas por renta o por los conceptos complementarios. La garantía, o su remanente, luego de ser aplicada conforme a lo indicado en el párrafo anterior, se devuelve al Arrendatario, sin intereses y contra la devolución del inmueble.
4. Es responsabilidad del Arrendador mantener la cuenta de abono habilitada. Dicha cuenta de abono debe mantenerse abierta, en tanto el Arrendador tenga contratos de arrendamiento vigentes y suscritos en el marco del presente Decreto Legislativo, salvo en aquellos supuestos previstos en la normatividad vigente, en los que deba efectuarse el cierre de la cuenta.
5. En el supuesto que se cierre la cuenta de abono, el Arrendador debe comunicar al Arrendatario, mediante carta notarial, la información de la nueva cuenta de abono, con una anticipación no menor de tres (03) días calendario al vencimiento de la siguiente renta mensual. En caso, el Arrendador no cumpla con comunicar el cambio de cuenta en el plazo antes indicado, el Arrendatario puede consignar extrajudicialmente en el Banco de la Nación la renta pactada.
6. Si la notificación de la referida carta notarial comunicando la nueva cuenta, se produce fuera del plazo antes indicado, impidiendo al Arrendatario realizar el abono respectivo en la fecha acordada en el contrato de arrendamiento, no podrá considerarse como incumplimiento de pago.
Por eso mediante al término del Contrato, cualquiera de los contratos suscritos en el marco del presente Decreto Legislativo se termina por la ocurrencia de alguna de las causales señaladas en el numeral 14.2 del artículo 14 del presente Decreto Legislativo, así como por cualquier otra causal que acuerden las partes.
La norma establece reglas específicas para cada uno de los tres contratos que regula:
1. Contratos de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda.
2. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda con Opción de Compra.
3. Contrato de Arrendamiento - Financiero (Leasing) de Inmueble destinado a vivienda
En todos estos casos, el Arrendador puede demandar contra el Arrendatario o contra quien posea el inmueble arrendado, la restitución del mismo a través del Proceso Único de Ejecución de Desalojo.
El desalojo procede por terminación del contrato, por cualquiera de las siguientes causales: a) Conclusión del Contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada en el Formulario respectivo; b) Resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas; c) Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por dos (02) meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono: d) Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios por seis (6) meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor emitida por la empresa respectiva; e) Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de constatación policial respectivo.
Asimismo, el desalojo de un inmueble arrendado se tramitará en la vía del Proceso Único de Ejecución de Desalojo contra el Arrendatario se encuentre ocupando o no el inmueble arrendado y, de ser el caso, contra quien se encuentre en el referido inmueble. Se tramitará ante el Juez de Paz Letrado o ante el Juzgado que haga sus veces, de la jurisdicción donde se ubique el inmueble arrendado.
El juez notifica la demanda en el inmueble materia de desalojo para que el Arrendatario o quien se encuentre ocupándolo, dentro del plazo de cinco (05) días hábiles, se allane o conteste la demanda acreditando de ser el caso, la vigencia del contrato de arrendamiento, la cancelación de la rentas convenidas adeudadas o cuotas periódicas adeudadas, o el cumplimiento de cualquier otra obligación que le hubiese sido requerida, según corresponda.
Se indica que son admisibles con la contestación de la demanda las excepciones y defensas previas reguladas por el Código Procesal Civil, las cuales serán resueltas con la sentencia. Únicamente, son admisibles los medios probatorios que no requieren actuación. La subsanación por el Arrendatario de la condición que generó la interposición de la demanda, no enerva la causal de incumplimiento de pago ni, consecuentemente, el desalojo, por haberse resuelto el contrato de pleno derecho.
Vencido el plazo para contestar, con la contestación o sin ésta, el Juez debe sentenciar en un plazo máximo de tres (03) días hábiles, bajo responsabilidad. Se establece que la invocación a la carga procesal, no exime al Juez de su responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto, debiéndose determinar dicha responsabilidad a través de las instancias pertinentes del Órgano de Control de la Magistratura del Poder Judicial. Si el Arrendatario impide o se resiste a cumplir la orden judicial de desalojo, el Juez pondrá en conocimiento de tal hecho al Fiscal de turno para que inicie las acciones legales que correspondan.
La resolución judicial que dispone el desalojo y la orden de cumplimiento de la obligación demandada, son remitidas por el Juez al RAV en el plazo de tres (03) días hábiles, para su correspondiente inscripción, bajo responsabilidad. El recurso de apelación contra la sentencia se interpone dentro del plazo de tres (03) días hábiles y se concede sin efecto suspensivo.
La norma indica que mediante Decreto Supremo refrendado por el Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento; el Ministro de Economía y Finanzas y el Ministro de Justicia y Derechos Humanos, se aprobará el Reglamento del presente Decreto Legislativo, dentro de los noventa (90) días hábiles contados a partir de su publicación.
Finalmente, se modifica el artículo 1 de la Ley de Creación del Bono del Buen Pagador.
Se establece la creación del Bono del Buen Pagador - BBP como una de las acciones de política de acceso de la población a la vivienda, con el objetivo de incentivar y promover el cumplimiento oportuno de los pagos mensuales del crédito MIVIVIENDA otorgado en nuevos soles.
Asimismo, el BBP consiste en la ayuda económica directa no reembolsable que se otorga a las personas que accedan al crédito MIVIVIENDA o a financiamiento del Fondo MIVIVIENDA S.A., por medio de las empresas del sistema financiero. Los valores de la vivienda y los valores del Bono del Buen Pagador son los siguientes:
Valor de la Vivienda Valor de BBP (S/.)
Hasta 17 UIT 17,000.00
Mayores a 17 UIT hasta 20 UIT 16,000.00
Mayores a 20 UIT hasta 35 UIT 14,000.00
Mayores a 35 UIT hasta 50 UIT 12,500.00
FUENTE: Diario El Peruano (resumen de Gaceta Jurídica)
